La deuda remanente tras un expediente de ejecución hipotecaria

Según el CGPJ, en el segundo trimestre del año 2024, 1448 familias perdieron su vivienda como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria, muchas de ellas sin opción alguna a una dación en pago, quedándoles tras la pérdida de su hogar, una deuda que en la gran mayoría de las ocasiones será impagable y les impedirá su acceso al crédito futuro.

Estos procedimientos tuvieron números alarmantes durante el período de 2008 a 2014, pero a pesar de su reducción en los años posteriores, como consecuencia de la pandemia empezaron a remontar y, derivado de la inflación posterior, provocó un aumento muy significativo de las ejecuciones hipotecarias, diferenciándose de los procedimientos derivados de los impagos del contrato de arrendamiento y los desahucios por ocupación precaria, que también se incrementaron.

En los que me refiero en este post, me voy a centrar en los procedimientos de ejecución hipotecaria que pueden terminar o bien, con la renegociación de la deuda hipotecaria, en una venta de la vivienda para la liquidación de la deuda, una dación en pago o, en el peor de los casos, en la subasta judicial de la vivienda. Las acciones judiciales, como por ejemplo la impugnación del procedimiento de ejecución por la existencia de cláusulas abusivas dentro del contrato de préstamo, en la gran mayoría de casos no supone la solución efectiva del problema, sino únicamente permite la obtención de tiempo para el consumidor y, lo más importante, la reducción de la deuda del consumidor que ha sido víctima de una política crediticia sin control, en la que muy probablemente haya participado en cierta medida.

Existiendo pues una deuda derivada del impago de varias cuotas del contrato de préstamo hipotecario, pocas soluciones finales se avistan para el consumidor, las cuales se reducen en pagar la deuda o perder la vivienda hipotecada. Esa pérdida puede desglosarse, generalmente, en tres posibilidades:

• Opción 1. Venta de la vivienda. En cuyo caso, debe tenerse en cuenta que el importe que se derive de la venta irá mayormente a la liquidación de la deuda hipotecaria.

• Opción 2. Dación en pago. Esta opción es negociada con el prestatario (banco) y permite la entrega efectiva de la vivienda y la cancelación total de la deuda.

• Opción 3. La subasta de la vivienda. Esa subasta puede producirse generalmente por la vía judicial, aunque algunas entidades están acudiendo a la subasta notarial, provocan la pérdida de la vivienda y, en función de cómo haya ido la subasta, la deuda no queda cancelada.

¿Cómo funciona la subasta judicial?

La subasta judicial se encuentra regulada en los artículos 643 y siguientes de la LEC y consiste básicamente en la venta de uno o varios bienes o lotes de bienes, dentro del marco de un proceso de ejecución judicial. A partir de aquí, la LO 1/2025 de 2 de enero introduce una serie de mejoras en el funcionamiento de la subasta o cambios que merecen ser expuestos en una publicación independiente, pero que, con carácter general nos podemos encontrar con tres conclusiones de una subasta:

1. La existencia de pujas. Siempre que la mejor postura sea igual o superior al 50% del valor de subasta, finalizada aquélla quedará aprobado el remate al en favor del mejor postor, éste deberá consignar el importe dela postura y verificado, se dictará decreto de adjudicación. Pero si la mejor postura es igual o inferior a ese 50%, el ejecutado tendrá la posibilidad de presentar una mejora hasta, al menos, el 50%. Una vez consignada, se devolverá todos los depósitos del restante de postores.

2. Sin existencia de postores. Si finalizada la subasta, no hay postores, se procederá alzamiento del embargo (651 LEC).

3. Quiebra de la subasta. Si no se efectuase el pago, el mejor postor perderá el depósito y se procederá a una nueva subasta.

   
   

Cierto es que en las subastas de bienes inmuebles tenemos unas ciertas peculiaridades que hay que tener en cuenta (art. 655 y siguientes LEC), pero tomando en cuenta la estructura anterior, podemos anticipar que cabe confirmar que en ocasiones se produce la adjudicación de una venta a un determinado precio, pudiendo ser a un postor o a la propia parte adjudicante. Así, en caso de bienes inmuebles, la mejor postura deberá ser igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiere salido a la subasta.

En la práctica, nos hemos encontrado con subastas que han cubierto la totalidad de la deuda hipotecaria ejecutada. Sin embargo, nos hemos encontrato casos en los que pese a la subhasta o la adjudicación a la entidad ejecutante no se ha cubierto la totalidad de la deuda, por lo que el deudor, además de perder el bien inmueble, queda con un remanente de la deuda.

Esta situación no sucedería si en nuestro Código Civil estuviese regulada la dación en pago o se permitiera la extinción de la deuda con la subasta, pero, lamentablemente no es así, por lo que, en tales casos, lo que sería recomendable es el inicio y tramitación de un expediente de segunda oportunidad con la finalidad de cancelar dicha deuda, siempre que se puedan dar los restantes requisitos.